京版国八条将严重影响豪宅市场

时间:2011-04-11 10:51 来源：互联网 作者：思梦 点击量次             

　　2011年2月16日下午，备受关注的“京版国八条”细则公布。

　　该细则共15条。其中最引人注意的是，对非北京户籍购房居民几乎设置了最高购房门槛，无法提供北京有效暂住证和连续5年(含)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍居民家庭，暂停向其售房。

　　而对已拥有2套及以上住房的北京户籍家庭和拥有1套及以上住房的非北京户籍居民家庭均暂停对其售房。对已拥有1套住房的北京户籍居民家庭限购一套住房。

　　尽管各方已对细则严厉程度有预期，但上述内容还是令业内人士愕然，其犀利程度甚至超过2010年4月颁布的被称为“史上最严厉的调控政策”——“国十条”。

　　一位不愿透露姓名的开发商在电话里向本报记者情绪激动地表示：“太过分了，这意思是不让开发商再卖房子。”

　　全国工商联房地产产业商会会长聂梅生在接受本报记者专访时预测，北京购房需求至少会减少两成以上。

　　一场有形之手和无形之手的强烈博弈即将展开。然而，调控并不意味着有形之手要将无形之手打败，市场自有其运行的规律。“北京市政府是在用倒逼机制来实现市场的稳定，限购非长久之计。”聂梅生如是表示。

　　调控仍留有余音，细则并没有公布调控目标。2月16日，参与北京市住建委座谈的资深房地产界人士告诉记者，北京市政府还将和统计局汇总最后的目标。

　　剑指外地人

　　北京市政府不光是在打压房价，而是要缓解北京市政府这几年提出来的北京人口和环境资源的基本矛盾。

　　细则颁布前，许多开发商抱有幻想，认为限购令寿命不会长，最多延长至明年，甚至有可能到今年底就结束。而期房办理房产证将会是一到两年后的事情，届时项目将不受影响。

　　关于限购时间的长短，民间各有猜测。前述参与座谈的资深房地产界人士却认为，为了调整北京房地产市场的供需结构，限购令将长期存在。但2月16日北京住建委的座谈会上并没有明确谈及限购的时限。

　　北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋亦参加了座谈会。他向本报记者指出，北京市住建委传达了京十五条需要外地人提供5年纳税证明的重要背景——在此前的限购政策中，尽管对外地人的购房数量进行了规定，但实际上建委根本无法统计外地人在其他地区拥有房产的数量。而纳税证明可以精确地弥补这一漏洞。这说明，京十五条实际上在严格贯彻国八条。

　　另外，杨少锋也认为，该政策言外之意是要挤出部分外地人。“北京市的承载量已经达到极限，公共交通等各方资源已经超负荷运作，调整人口承载量也是北京市比较想做的。”

　　而据相关部门调查，2010年北京的常住人口已经超过了1900万人，据人民银行营业管理部2010年第四季度对北京市城镇居民购房状况的问卷调查亦显示，北京户籍人口达1246万人，由此来看，目前外地人比例已经占到常住人口的三分之一左右。

　　对此，当天下午一直在微博上答网友问的SOHO中国(新闻)[5.78 -0.69%](00410.HK)董事长潘石屹(新闻 博客)也表达了相似的观点，他认为北京市政府不光是在打压房价，还要缓解北京市政府这几年提出来的北京人口和环境资源的基本矛盾。限制外地人购房这不仅对北京的住房价格有很大影响，对外地人在北京的工作和居住也将产生巨大影响。

　　聂梅生预测北京楼市需求下降两成。在其印象中，官方曾有数据统计显示，北京有40%以上的购房人群持外地户籍，这其中既包括在北京工作、有纳税记录的，还有一些没有在北京工作过，单纯是来投资或者投机的购房者。尤其在高档住宅和别墅中，外地户籍的购买人群比例更高。如果按照50%的比例来计算，至少有两成需求受到影响，而北京本地户籍的购房人群也将受限购令和贷款政策影响，实际影响层面将更大。

　　但链家地产副总裁林倩也指出，不要想象房价20%的大跌，长期看，还是涨，回调是有可能的，通胀又形成对冲。目前是挤泡沫、挤投机、挤暴利的过程。而截至2月16日下午6点，近五千网友参与了调查，近四成认为调控虽加码但年内房价还会再涨，近半数网友不计划今年买房，近2成认为住宅是目前最好的投资渠道。

　　住宅市场也将发生格局性的变化。和裕地产营销中心总经理许深对本报记者表示，高端豪宅将严重受到影响。豪宅中有接近7成的购买者是非京籍居民，符合购买条件的群体会少之又少，只能等待新富阶层的出现。豪宅面临的尴尬境地将是，即使降价，也未必能促销。有购买力的群体未必有购买资格。

　　据本报记者了解，北京某品牌公司旗下别墅项目，在新年客户回访中发现，他们在节前积累了6个月的准客户瞬间流失了40%。

　　此外，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查，这将是在调控中表现力度最为明显的措施。杨少锋更预测，该政策将严重影响高端住宅的开发，房地产暴利历史也将就此终结，未来成交量可能会下跌70%。

　　“什么时候房地产业利润回归到正常，其他行业可以代替房地产业在宏观经济中的作用时，房价才会回归到合理区间。”聂梅生预测，开发商将在二季度后结束观望，有所动作，或降价促销，或将资金转移到实体经济。

　　为何会一而再、再而三地出台如此严厉的政策?聂梅生认为，显然是此前的调控并没有达到目标，虽然纵观去年的统计数据，房价涨势在逐渐趋缓，但在严厉的调控政策下，房价仍大幅上涨，而调控的症结在于地方落实政策不力。今年，地方出台严厉细则也在情理当中。北京市统计局统计数据显示，2010年北京市房屋销售价格比上年上涨11.5%;其中新建住宅上涨18%。

　　细则亦是为维护市场稳定换时间，甚至不惜挫伤部分刚需。根据细则，北京市十二五期间收购、建设保障房100万套，比十一五翻一番。2011年新建、改建、购买，长期租赁20万套，租赁补贴2万户、竣工保障房10万套。

　　据亚豪机构统计数据，2010年北京成交的商品住宅套数为11.1万套。亚豪机构副总经理任启鑫分析，如果今年的20万保障性住房目标能够顺利完成的话，那么市场的供应量会大为缓解，如能扩大保障房范围，进而保障政策夹心层，分流商品房客户，这对于有效抑制房价，将起到积极的促进作用。

　　然而，每一次猛烈政策出台必将会遭遇市场的博弈。有开发商毫不隐晦地向本报记者指出，部分政策仍有操作空间，把控难度大。例如，如何界定开发商的成本。在开发商的成本中，除了建安成本、财务成本、营销费用等，很大一部分是灰色成本，和政府有密切联系，如何问责?