不动产登记条例的虚与实:如何落地成新考验

时间:2014-08-18 14:37 来源：北京商报 作者： 点击量次                           

日前，中国政府网正式公布了《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》（以下简称《条例（征求意见稿）》），至此，下半年最受期待的财税体制等四大改革中，不动产登记制度成为了其中率先破冰的一项。

从 2007年在《物权法》中的首次亮相，到去年初被写进《国务院机构改革和职能转变方案》，再到今年6月底的爽约，不动产统一登记制度在历经一路坎坷后终露 真容。伴随《条例（征求意见稿）》的发布，异地持有多套房产成本势必会增加，从而加速各地房产税落地，而在反腐、平抑房价等方面能够真正实现政策效应的有 效释放仍面临的不小的问题。

反腐新工具？

自“不动产统一登记”的概念提出以来，这项制度 的设立就被社会猜想成我国的又一有力反腐手段。“不可否认，以往不动产尤其是房地产登记的不统一和房产信息联网的缺失，使反腐机制存留较大的漏洞，在我国 屡被曝光的各种腐败案件中，房地产已经成为了腐败官员获取和安置不法财产的重要渠道。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示。因此，不少民众认为，在 “房叔”、“房姐”现象屡禁不止的当下，不动产登记涉及房产、土地等权属信息，势必使得一些群体或个人长期违规占有、或违反有关政策占有的不动产资源浮出 水面。

根据本次征求意见的《条例（征求意见稿）》，我国拟规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当 提供。而对于“利害关系人”的界定，参与起草《条例（征求意见稿）》的中国社科院法学所民法研究室主任孙宪忠解释称，这包括国家机构中履行法定职责的人， 例如公安机关、检察机关或法院可以依法要求公开公职人员的不动产信息。

“可见，真正实施了不动产统一登记后，即使无法做到任一普通公民都能 查询官员名下房产，但‘以人查房’依然能够实现，势必会对各级官员产生一定的震慑作用。”中国社科院城市与环境研究所副研究员、房地产经济专家李恩平解释 称，目前虽然分散在各部门中登记的信息也可供相关部门查询，但汇总起来还是相当麻烦的，这就给了被调查官员“缓冲”的时间，将不动产信息整合在一个部门之 后，官员们的财务状况将很容易被查询出来了。

不过，中南财经政法大学廉政研究院院长乔新生认为，不动产条例登记情况并不是完全公开，而是“权利”公开，对于反腐意义不大。

首 先，如果对公众人物和政府官员的房产信息感兴趣，普通公民都可向房屋登记部门申请公开有关信息，公众人物的住房信息任何人可查，这是毫无疑问的。其次，权 利人和利害关系人可以向房屋登记机关申请公开相关信息。最后，如果涉及到社会公共利益，任何人都可申请公开相关房屋信息。孙宪忠认为如果贪腐官员将不动产 登记在亲属、朋友名下，反腐部门查询起来难度较大。

楼市新变数

实际上，各界对于《条例（征求意见稿）》的强烈关注，还源于该政策长时间以来被业内看做成平抑过高房价的新措施。SOHO中国董事长潘石屹甚至还曾公开表示，不动产统一登记如果今年实施，房价马上就会下跌。

具体而言，《条例（征求意见稿）》拟提出，各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。而这一规定也被大多数业内专家解读为房产税的征收扫清产权混乱的障碍之举。

“不 动产登记对于房价走势的影响主要还是通过对消费者心理预期的影响表现出来。”李恩平表示，房地产市场的成交情况因买卖双方心理预期变化而出现波动是非常明 显的，不动产登记推动房产税加速落地，将会令房主加强对异地持有多套住房产生税收成本增加的预期，从而触发市场形成一定规模的抛售现象，对存量房整体形成 较强释放效应。

而北京中原地产首席分析师也认为，预计随着不动产登记的开启，大户型二手房供应将继续增加，特别是最近在各地都出现放松调控政策预期的时间点发出这一信号，全国二手房市场价格降温时期或被进一步延长。

不过，李恩平也坦言，根据以往的规律来看，不动产登记制度落地后，因为增强对房产税开征预期而对市场造成的冲击可能只是短期的，主要就是心理预期不稳定，容易受影响的房产持有人过段时间后冲击效应将会逐渐减淡。

一线城市如何落地将成新考验

随着《条例（征求意见稿）》的公布，政策正式出台也将指日可待。但与此同时，一线城市阻碍多、落地难也成为了统一登记过程中不可被忽视的一大考验。

亚 太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存坦言，以房屋和土地产权统一为例，二线城市住宅中，商品房占比较高，虽然城市内也存在各种产权类型，但基本上这些产 权房屋都是本地政府就可以管理的，产权种类划分得相对较单纯，相对来说，北京等一线城市就复杂得多，“北京仅历史遗留的非一般商品房的房产就有多达十余 种，而且不少央企机关等单位所属财产也位于北京市内，但并不在市政府管理范围内”。陈宝存表示。

中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强 还指出，由于不动产登记的统一背后涉及多个政府部门，因此真正实现统一将受到多方面因素的掣肘。“二线城市管理不动产的政府部门相对一线城市更为简单，在 进行部门整合时，要权衡的各方面因素相对较少，因此在着手开始进行各种产权的登记时当地国土部门受到的阻力相对较小。”陈宝存表示。

因此，陈宝存建议，对于制度需要长期建立的一线城市来说，不动产统一登记可以先从商品房入手，逐渐纳入保障房；先从纠纷、争议少的产权房入手，逐渐过渡到产权形式有分歧的房屋种类。

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