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一线城市房价真降者寥寥:业内称难现大面积降价

时间:2014-08-21 11:00 来源: 作者: 点击量
                          

作为昔日房价堡垒的一线城市,正在面临着降价声的围剿。据统计局数据显示,7月北上广深四大一线城市房价首次环比全面下跌,新房二手房皆未幸免。

市场上花样百出的楼盘降价促销——零首付、降价险、低价团购、七折利率优惠等,也佐证了一线城市房价的下调。有业内甚至预言,在金九银十来临之际,一线城市将面临大范围“降价潮”。

事实上,一线城市房价数据的下滑,多为少数区域拉低城市整体房价,与城市部分“热地”降温等因素密切相关。二手房虽年内价格普降,但成交量已现回升迹象。中原地产首席分析师张大伟认为,一线城市不会出现大面积降价,开发商的促销虽让利程度十分有限,但已可促动房企走量。

新房:开发商让利尺度有限

事实上,不少购房者并不认同一线城市房价在数据上的下滑。

“这几天转了转北京的几个售楼处,发现没有降多少,依然坚挺。偏远的新楼盘倒是有价格优惠,可一算优惠幅度极小,几乎可以忽略不计。”一位北京购房者如此描述自己对北京房价的感受。

中新网房产频道在调查中也发现,上述数据所体现的一线城市新房齐齐下跌,在现实楼市中的表现更为复杂。

一方面,一线城市实际降价分区域,部分区域有明显下调现象,但绝大多数处于僵持状态。

“北京个别区域的降价现象比较明显,比如房山长阳、通州台湖,但市场并未出现全面性降价。” 亚豪机构总监郭毅在接受中新网房产频道采访时表示。

值得关注的是,这些降价区域,诸如北京东坝、台湖等,大多曾在去年炙手可热,甚至出现了高价“地王”。“去年开发商乐观判断市场,之前涨幅比较高的区域库存积压较多,导致如今降价幅度大于其他区域。”张大伟说。

北、上、广、深新房市场分区域降价的另一特点是,郊区降价幅度明显高于中心区域。对此,张大伟分析,这些属于刚需区域,受今年信贷收紧影响非常大。而对北京而言,自住房的上市也吸引了大量需求。

另一方面,从一线城市降价楼盘来看,实际降价尺度有限,多数为打折优惠等小力度促销,直降房价者寥寥。

之 前被媒体报道为“京城‘万元盘’重现”的合生世界村,实际只有参加开发商组织的“期权换房”活动,才能享受每平方米9800元的优惠价格。近日北京珠江四 季悦城推出的“买房7折利率”活动,也需将首付款中的部分资金作为信托认购额,购买珠江投资旗下的基建信托。而更多的“特供房”,则需要先支付第三方机构 约2万、3万元不等的服务费。

上海某房地产研究院研究员介绍称,上海大规模的降价声也并不多,采取最多的是购房优惠券、赠送礼物等方式来蓄客。广州、深圳也多如此类。

在张大伟看来,这些促销优惠落到购房者头上,其实让利程度并不大。“因为土地价格处于高位,一线城市房企舍不得让利。”

二手房:普遍降价 近期初现回暖迹象

在四大一线城市,与一手房较为坚挺的价格相比,二手房价格浮动较大。中新网房产频道对比今年以来统计局公布的70城房价指数发现,北上广深二手房房价环比跌幅通常大于一手房。

数据显示,早在今年1月,北京二手房价格便有了0.1%的环比下跌,从4月开始连续环比回落,上海、广州、深圳则相对滞后。6月起,四大一线城市二手房价格环比全跌,同比涨幅亦在收窄。

对于这一抽象数据感受最深刻的,莫过于各大二手房中介门店店员。“今年上半年,通州这边好几家门店已经关店了。”北京通州一家21世纪不动产门店店员向中新网房产频道介绍,每天来咨询的人比去年少很多,虽然价格已经下调,多数购房者仍然犹豫不决。

“目前市场在售的二手房房源均价相比年初最高点,跌幅已近超过15%,部分房源甚至超过20%。”张大伟说。

不仅是北京,类似情况在上海、深圳、广州也均有出现。据媒体报道,7月份广州二手住宅的降价现象已从郊区开始扩散到中心区外围。上海部分板块学区房甚至低价抛盘,降价幅度超过10%。

不 过,近期北京二手房市场出现了回暖迹象。中原地产数据显示,7月北京二手房成交4001套,相较于5、6月份3000余套的成交量,有了较大提升。21世 纪不动产提供的数据也显示,在经历的第一周成交遇冷之后,8月份第二周北京市二手住宅成交1894套,环比上涨9.7%,同比上涨5.0%。

对此,21世纪不动产北京区域总经理寇海龙认为,前期受市场大环境遇冷及自住房竞争影响,二手房价格持续下探,而近期多地政策放松、银行信贷偏紧有所放缓,对二手房市场成交量增加产生了助力作用。

一线城市二手房市场是否就此回暖转升?业内普遍认为,期性的波动仍然存在,说回暖可能为时尚早。“现在尚未有任何迹象表明楼市有逆转的可能。” 寇海龙说。

争论:一线城市将迎“降价潮”?

尽管日前若干“日光盘”再现北京楼市,部分业内认为市场初显回暖端倪,但7月一线城市房价的全线环比回落,还是让“降价潮”之声再度喧嚣四起。

《证券日报》8月18日引述同策咨询研究部总监张宏伟观点称,以上海为例,大范围的“降价潮”即将来临,一些大型品牌开发企业的项目预计会出现20%-30%的大幅降价。

不少房企也表达了对降价的“暧昧”之情。据媒体报道,日前,万科总裁郁亮在解读万科发展思路时表示,广州市场竞争充分、成熟度高,将会在该地适当降价。

一线城市真将面临降价潮?张大伟并不认同。“一线城市目前多是促销,促销已经可以促动房企走量了,北京促销项目成交量都不错,因为需求很大。”

以位于北京朝阳区东坝的首开常青藤为例,中新网房产频道调查发现,该项目之前曾推出“特供房”、“享5千抵2万”等多项优惠促销活动。据中原地产数据显示,截止17日,首开常青藤以89的成交量居于8月成交榜第6位。

在张大伟看来,在楼市降温的情况下,房价变化有三阶段。第一阶段是“止涨”,也就是去化放缓,第二阶段是房企促销,进行约 5%—10%的价格让利。第三阶段是大幅价格战。“与杭州等地不同,一线城市不太可能进入三阶段,更多会在二阶段徘徊。” 石家庄装饰装修网

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